"2021 年萬科業績表現不好，讓股東失望了。"
3 月 31 日，萬科董事會主席郁亮在 2021 年度業績推介會上，向 52 萬名股東表達了誠摯歉意。
郁亮致歉背后，是萬科上市 31 年以來第三次利潤下滑。
據萬科 3 月 30 日晚披露的年報數據，2021 年萬科營業收入 4528 億元，同比增 8.0%，凈利潤 225 億元，同比下降 45.7%。
對于接近腰斬的凈利潤，郁亮在致股東信中表示，從財務層面看，這主要源于毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。另外，在業績推介會上，郁亮也坦言萬科多賽道同時探索的成本比預想更大，也對業績產生影響。
學財務出身的郁亮對多賽道探索的具體學費進行了具體說明：去年合并報表范圍內此部分費用已達 80 億元。
隨著萬科業績的 " 探底 "，3 月 30 日萬科股價隨板塊一起，強勢反彈超 8%。
截至 3 月 31 日收盤，萬科股價微漲，最終收盤于 19.15 元，這距其 2021 年 3 月 2 日的 32.72 元高點仍下跌超 40%。
" 如果短期買萬科股票，就要做好被套牢的準備。" 在 " 持有萬科 A，是個什么樣的體驗 " 這個話題下面，投資者對于萬科的哀怨情緒，早已經不是新鮮事了。
令投資者傷心的還有，萬科今年曾一度沒穩住房企 A 股總市值老大的地位。3 月 11 日收盤時，總市值 1935 億元的萬科 A，被總市值 1942 億元的保利趕超了。這是保利上市以來的市值巔峰時刻，也是其首次摘下市值桂冠的一天。
萬科和保利市值差距最大時，曾高達 2.95 倍：寶能剛狙擊完萬科的 2016 年 8 月 16 日，萬科市值 2578 億元，保利只有 875 億元，兩家市值相差了 1600 多億元。
如今，萬科一度被保利趕超背后，是其 2021 年以來，股價從最高點 33 多元，跌到現在的 19 多元每股的事實。
關于萬科股價走弱這一問題，曾在萬科任職過的路飛告訴記者，以萬科的管理和資金來看，股價是被過度低估了。在某種程度上，路飛的觀點，也是萬科的態度：認為股價被低估了。
3 月 31 日，在萬科 2021 年業績說明會上，郁亮說，特別希望機構投資者和分析師，能夠重新有一個估值，用新的估值模型來看萬科的業務。
（萬科董事會主席郁亮）
實際上，為了提振市場信心，萬科曾自己舉牌自己。
2021 年 4 月 29 日，萬科公告稱，其獲德宇眾及其一致行動人盈安合伙、盈嘉眾（背后指向萬科事業合伙人）合伙 " 舉牌 "，累計持股達到 5.81 億股，市值已達 164 億元。在短短一年多時間里，這是萬科事業合伙人第三次增持萬科。
盡管多次增持自家股票，且財務狀況（如現金流、負債率等）并不差的萬科，在資本市場仍盡顯頹勢。2021 年 8 月以來，其股價走勢不僅比不上保利，更比不上總市值遠不及它的金地。金地曾在 " 招保萬金 " 之列，但后來慢慢掉隊了。
如今，金地 645 億的總市值，雖然與萬科 2226 億的總市值相差甚遠，但金地的股價走勢強于萬科。中國財富網數據顯示，最近 3 個月，共有 191 家機構評級為買入。
受資本市場青睞的，為何是與萬科同量級的大白馬保利，以及不到千億市值的金地？這就需從凈利潤增長率、總營業收入增長率，這兩個指標來看。先來對比萬科、保利兩家房企，截至 2021 年 9 月 30 日，萬科的凈利潤增長率為 -16%，而保利凈利潤增長率為 2.9%。這一局，保利獲勝。
從總營業收入增長率來看，萬科從 2019 年的 23.6%，下滑至 2020 年的 13.9%。截至 2021 年 9 月 30 日，萬科實現的總營業收入同比增長率為 12.42%。反觀保利，雖然 2020 年只有 3% 的總營業收入增長率，但截至 2021 年三季度，其營業總收入同比增長很快，達到 17.86%。這一局，仍然是保利獲勝。
營收和利潤增長情況，是金融機構比如基金公司，選擇對比的重要指標，" 營收增長放緩，利潤增速下降快，那投資回報就會預期降低。資本市場當然選擇表現更優異的資產來持有。反之，市場信心就會不足。金融機構的觀點會傳導至投資者。"深圳前海紅岸資本管理有限公司基金經理王兆江告訴記者。
再來比較萬科與金地。金地盡管凈利潤增長率從 2019 年的 24.41%，下滑至 2020 年的 3.2%，但總營業收入實現了高增長，從 2019 年 25% 的增長率，上升到 2020 年的 32.42%。截至 2021 年三季度末，金地的營業總收入增長率，甚至高達 33.24%。這說明金地以價換量。
反觀萬科，2021 年總營業收入增長率，與去年同期比下降了 5.9%，" 一個行業能保持 30% 的總營業收入增長，且不降速，說明銷售強勁。萬科增長顯然放緩了。"王兆江坦言。
與萬科不是一個量級的金地，其股價勢頭走強背后還有一個邏輯。王兆江舉了一個例子，" 如果經?？?100 分的學生，突然考了 98 分，那很多人就懷疑他了。但如果經?？?98 分的，突然考了 100 分，很多人對他就更有信心。"
在王兆江看來，掌舵者郁亮的言行，也影響了市場對萬科的信心，" 如果掌舵人對市場都很悲觀的話，也會影響投資者的預期。股票恐怕也不會表現太好。"
郁亮出生于 1965 年，在 1990 年加入萬科。北大經濟系出身的郁亮，性格細膩、踏實（王石評價），這與萬科創始人王石火爆、生硬的性格（王石自稱）形成鮮明對比。
（王石）
在萬科干滿 122 個月后，2004 年，郁亮是以萬科總經理的身份，正式掌管公司實際事務的。2010 年，郁亮實現了目標：萬科以 1081 億元的銷售額，超越所有對手，成為了全球最大的住宅銷售公司。
盡管郁亮做出了一番成績，但王石的光環實在過于耀眼，以至于在很長一段時間內，代表萬科某種精神的，仍然是王石的聲音。外界忽視了讓王石無論是在大洋彼岸的熱氣球上，還是在 8000 多米的雪峰上，都很安心的萬科總經理郁亮。
（時任萬科董事總經理郁亮，2006 年）
然而，有著諸多不同之處的王石和郁亮，因萬科有了越來越多的相似點。進入 2011 年后，郁亮開始減重了，臉龐有了棱角，身材不僅變得與王石一樣精瘦，還跟王石一樣開始登雪山了。
在萬科的發展戰略上，郁亮與王石也保持著一致，" 我跟主席（王石）很多意見是一致的。" 郁亮曾多次強調。上臺后的郁亮，將萬科經營穩健的理念，踐行地淋漓盡致。
2014 年 6 月，郁亮在媒體上公開發文《我國樓市進入 " 白銀時代 "》。據此萬科定下來的大方向是：多留現金少拿地，準備過冬。
但令人意想不到的是，2015 年的五次降息加五次降準、2015 年 3 月 30 日頒布的地產 330 新政、棚戶區改造等政策下，后面幾年全國房價普漲 40%-80% 不等。
攥著千億量級現金的萬科，因為 " 少拿地 " 的策略，錯過一次高速發展的機會。這一年開啟的 " 漲價去庫存 " 地產牛市中，萬科的規模，與碧桂園差距越來越大。股價、市值偏低下，" 野蠻人 " 進場了。
（萬科地產住宅小區）
2015 年，寶能發起驚心動魄的寶萬之爭。經過懸念叢生的兩年，" 寶萬之爭 " 最終以引進深圳地鐵，成為萬科第一大股東而收場。萬科的代價是，創始人王石被迫出局。
2017 年，郁亮正式從王石手中接過萬科。2018 年，郁亮帶領萬科重新出發時，三四線樓市的繁榮，也進入到了尾聲。此時，外界早已發現，萬科從老大的座位上，滑到了第二名開外。
這一年，房地產風向轉變之下，郁亮喊出 " 活下去 " 的口號，收斂聚焦、修枝剪葉等動作下，萬科成了外界眼中的 " 謹小慎微 " 的公司。郁亮作出這種判斷背后，與房地產的大環境有關，還與個人性格有關。
在外界看來，郁亮財務出身的經歷，讓他有著謹慎性原則。不高估資產，不低估負債。換句話說就是：對可能出現的損失，要考慮充分。不管怎樣，有一點毋庸置疑：進入郁亮時代的萬科，與王石慢慢解綁了。
王石從萬科名譽董事長職位退休后，呈現出來的生活狀態更多是云淡風輕。比如劃賽艇、騎車、登山、游泳、種田等等，偶爾參加下萬科諸如年會的活動。
而另一邊，萬科在收縮一些業務的同時，還加快了賽道的轉型，比如加碼長租公寓、商業地產等。盡管萬科自稱，其轉型是圍繞不動產的綜合能力，跟行業很多 " 跨界 " 多元化不一樣。但外界認為，萬科如今的言行，跟王石多年前的" 誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對 "的理念并不相符。
變化的還有萬科總部大樓的地址。2009 年，王石率領萬科高管，將萬科總部搬到了位置較為偏僻的大梅沙。王石 2017 年卸任半年之時，萬科總部搬去了市中心的一個臨時場地，在名為 " 超級總部 " 的新大樓建成后，他們將會搬到那里去。
（位于深圳鹽田區大梅沙海濱的萬科總部）
萬科集團官網顯示，2020 年 11 月 20 日，深圳灣超級總部基地萬科總部大廈正式開工了。萬科曾必備的節目——捉弄老總，也隨著王石淡出萬科，而銷聲匿跡了。
" 王石對萬科的直接影響已經沒有了。但王石也沒有與萬科完全解綁，前者所塑造的萬科市場化、職業經理人化的企業價值觀與穩健經營的企業風格，萬科仍然在延用。"柏文喜告訴記者。
由于從小家庭富足，受教育程度較高，王石創業的動力，更多是為了滿足自身的成就需要。除了注重企業的穩健經營和技術開發外，王石在制定企業戰略時，還善于從市場行情和國家政策導向出發。比如萬科的市場化原則，又比如王石引入的職業經理人制度。
郁亮時代的萬科，延續了王石時代的市場化原則，比如萬科物業選擇 " 睿服務 "、股權、全委等市場化的合作模式，使得營業收入近些年來持續攀升。而在職業經理人制度的基礎上，萬科則進行了身份角色的進化。
萬科 " 職業經理人 " 制度，在 2014 年變為 " 事業合伙人 " 制度。后者旨在通過股票跟投和項目跟投的方式，將打工者（職業經理人）變成自己人。
在柏文喜看來，盡管兩個制度，名字叫起來不一樣，但它們的內核殊途同歸：激發經營管理團隊的主人翁意識，強化經營管理團隊與股東之間共同進退的關系。
如今，萬科的新管理團隊中，排名前三的職業經理人均為 60 后，分別是董事會主席郁亮、監事會主席解凍、首席執行官祝九勝。學經濟出身的經歷，讓郁亮和祝九勝對外發出的聲音，受危機感驅動。
這從萬科擅于感知風向轉變，2018 年郁亮喊出的 " 活下去 "，2019 年祝九勝喊出的 " 要活得好 " 等言論中可以看出。實際上，這些年來，通過謹慎投資、以現金流為核心來提升經營、以流動性維護為核心來提升管理，是身處時代洪流中的萬科采用的過冬術。
（萬科總裁祝九勝）
萬科拿地較為謹慎。2019 年 11 月 -2020 年 3 月，地產行情急轉直下，疊加疫情，萬科拿地 180.19 億元，而放開手腳的保利，拿地金額高達 567.89 億元。2020 年 7 月 -10 月，地產形勢相對好轉，萬科拿地金額為 577.5 億元，同期保利則為 386.93 億。
2021 年下半年，房企陸續爆雷，大家以為萬科要開始擴大市占率時，萬科堅定的執行 " 活下去 "。2021 年 11 月到 2022 年 2 月，萬科拿地 184.97 億元，保利拿地高達 475.72 億元。
在住宅方面謹慎的同時，萬科想通過轉型賽道的方式，找到除住宅開發以外的新利潤增長點。不僅酒店、長租公寓、商業地產、物流地產等賽道，都被萬科嘗試了一遍，就連養豬業，萬科也入局其中了。
萬科的轉型賽道，在試錯和試對中，盡管有好有壞（有的流產如萬村計劃，有的業績增長如萬物云），但并沒有形成大的氣候（代替住宅這個主營業務）。與萬科慣用的住宅高周轉模式不同的是，無論長租公寓、還是商業地產，或是物流地產等，這些都需要大量的資金、耗得起的長周期。
或許因為此，今年的郁亮又一次危機感驅動了。2022 年 2 月 9 日，郁亮萬科內部召開的主題為 " 敢拼才會贏 " 的年會上，將這一次的房地產行業稱作 " 黑鐵時代 "，倡導全體萬科人 " 節衣縮食 "，還表示自己 " 已暫停坐頭等艙了 "。這種態度很快傳導至資本市場，3 月 11 日，萬科的總市值被老對手保利反超。
在股價波動之中，3 月 30 日晚間，萬科公布了 2021 年年報。從持有現金流、凈負債率等數據來看，萬科在財務方面還是相對穩健的。萬科的第二增長曲線非開發業務，也迎來了一些驚喜。萬物云 2021 年收入首次超過 200 億元，同比增長 32%；物流倉儲旗下冷鏈倉儲位居行業第一，2021 年年收入 32 億元，同比增長 69%。
（2021 年，武漢萬科未來中心 VFC 開業）
盡管一些轉型賽道有了起色，但萬科坦言更看重長期價值增長，" 如果只看經營收入和利潤，這些業務在今天以及未來，都很難達到房地產開發的同等規模。"
萬科有著不小的煩惱。除總營業收入同比增長率下滑外，萬科還面臨上市 31 年以來第三次凈利潤下滑。在致股東信中，郁亮反思了凈利潤下滑的原因：毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。
其中，毛利率下降 7.4 個百分點，扣除營業稅金及附加后的整體毛利率，從 2020 年的 22.8% 下降至 17.2%。從結構上看，開發業務依然對萬科凈利潤具有決定性作用。
3 月 31 日，萬科 2021 年業績推介會上，向投資者誠懇道歉的郁亮，再次解釋了業績下滑的主要原因：其一是萬科分布管理、充分授權的方式，不適應競爭激烈的大環境；其二在轉型賽道的探索，根據成本法會計準則要求，在財務報表中體現的成本費用達 80 億元，通過折舊攤銷對報表利潤存在影響。
道歉、反思之余，萬科管理層道出了萬科 2022 年的目標——止跌企穩。萬科管理層對這一目標的達成，表示了信心，" 萬科有 7100 億已售未結轉、1 億平方米的在建面積、超過 4500 萬平方米的擬開發面積 "。
這個冬天，對萬科與所有地產人來說，似乎格外的漫長。這一次，資本市場對于萬科，又會做出何種反應？
來源：ZAKER
